ここではワンルームマンションなどの不動産投資をはじめる時の一般的なステップを解説します。記事の前半では購入物件の情報収集法、後半は契約締結までのフローを解説します。最後に、不動産投資の契約前後の注意点もまとめました。理想的なスタートアップが実現できるようお役立てください。
収益物件購入までの流れ〈情報収集〜物件決定まで〉
不動産投資のスタート段階では、「物件のタイプを選ぶ→エリアを選ぶ→不動産会社を選ぶ」の順に進めていくとスムーズです。それぞれのステップで具体的に何をすればいいか見ていきましょう。
物件のタイプを選ぶ
不動産投資で一般的なタイプは、ワンルームマンションや一棟物件でしょう。ワンルームマンションは、流動性の高さや家賃収入の安定性などがメリットです。一棟物件は所有する部屋数が多いため、必然的に経営規模が大きくなり、まとまったリターンが得やすい特徴があります。その分、リスクも大きいので上級者向けです。
不動産投資のビギナーは、まずはワンルームマンション1〜2戸を購入して経験を積み、その後、部屋数を増やしたり、一棟物件を組み合わせたりすることで経営基盤を強化していくのが望ましいです。
また、早い段階で「不動産投資の基礎知識」も勉強しておきましょう。たとえば、不動産投資の入門書を何冊か読んだり、大家さんとして成功されている方のブログやメルマガを購読したりすると効率的に知識が吸収できます。基礎知識を備えておけば、不動産会社との交渉もスムーズです。
エリア選択をする
「都心」「地方」「海外」など、どのエリアの物件に投資するかを選択します。一般的に、都心は空室リスクの低さと安定した家賃収入、地方と海外は物件の安さと高い利回りがメリットです。
次に、都心であれば東京23区なのか郊外なのか、地方ならどの都市を対象にするか（福岡、大阪、名古屋、横浜など）、海外ならどの国に投下するか（アメリカ、ベトナム、カンボジアなど）を決定します。とくに土地勘のないエリアは情報収集が必須です。ネット中心の情報収集でもよいですが、余力があれば現地を見てエリア決定をするのがベターです。
取引する不動産会社を選ぶ
不動産のタイプやエリアが決まったら、それを得意とする不動産会社をピックアップします。これはネット検索で簡単に見つけることができるはずです。とはいえ、それだけでは会社の雰囲気や中身を感じられないため、セミナーへの参加や面談を行って相性の良い不動産会社を絞り込みます。何度かコミュニケーションを重ねるうちに、物件紹介をしてくれるはずです。
上記が、不動産投資のスタートアップ時の流れですが、ポータルサイトなどで見つけた物件への問い合わせを入口に不動産会社と出会うパターンもあります。しかし、ポータルサイトで広く流通しているのに（たくさんの方の目に触れているのに）掘り出しモノという物件はめったにありません。
理想は、ほとんど世の中に出回っていないクローズの物件情報を不動産会社から直接案内してもらうことです。そのためには不動産会社の担当者と直接会って人間関係を作るしかありません。それにより、高利回りや立地が良い物件が出た時に、優先的に情報提供してもらいやすくなります。
収益物件購入までの流れ〈契約締結まで〉
気になる物件があったら、次の流れに沿って契約締結を進めます。
買付申込書
買付申込書は、購入する意思があることを書面で示すものです。法的な拘束力はこの書面ではありません。そういった意味では、100％買うとは言い切れないけど、抑えておきたいという段階でも申し込むことができます。
次のステップの売買契約を結ぶと後戻りはできません（法的拘束力が発生します）。家賃収入とローン支払い額の対比、周辺エリアの賃貸動向などのデータをしっかり確認し、問題がなければ売買契約に進みましょう。
はじめて投資物件を購入する前に、税金についての知識も抑えておきましょう。物件購入時には登録免許税や不動産取得税、経営がはじまると固定資産税、都市計画税、所得税、住民税などがかかります。
売買契約書
売主と契約を結ぶのが売買契約です。不動産会社から購入する場合は、重要事項説明を受けた上で契約するのが一般的です。最近、増えている個人同士の不動産売買や親類から譲り受けた場合などは、重要事項説明なしで直接契約することもできますが、購入した物件に瑕疵があった場合などにトラブルリスクが高くなるので注意が必要です。
補足 新築物件の売買契約について
新築のワンルームマンションを購入する場合は、建物が完成していない施工中（あるいは施工前）に契約することもあります。その場合は、施工中に売買契約を済ませておき、建物が出来上がったら引き渡しになります。
金銭消費貸借契約
ローンで物件を購入する場合は、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。ローン審査で問題がなければ、自動的に売買契約が履行されます。万が一、ローン審査に落ちれば、契約は無効になります。これは売買契約書にローンに関する条項が入っているためです。
上記の流れを滞りなく済ませば、物件の引き渡しとなります。
契約する際の注意点
契約前後にとくに注意したい事柄を下記にまとめました。 安全に進めるためにご参照ください。
申込金と手付金の違い
買付申込書を出す時に求められる｢申込金｣と売買契約前に出す｢手付金｣は、意味合いが全く違う点に注意が必要です。申込金は1万円〜10万円と少額で、キャンセル時に返金されます。手付金は物件価格の1割程度が相場で、買主都合のキャンセルでは返金されません（逆に、売主都合でキャンセルとなった場合は手付金額の倍額を払わなければなりません）。
空室状態の物件購入は避ける
中古の区分マンションでは空室中の物件は割安なことが多いですが、入居者のあてがないまま購入すると長期空室のリスクがあります。このような物件を購入すると、利益を得るどころか損失をカバーし続けなければなりません。投資物件は入居者が付いている状態で購入するのが望ましいです。
好立地物件の指値交渉は厳しい面も
不動産投資の入門書などでは、物件購入時には指値（金額を指定した値引き）をすべきという意見も目立ちます。たしかに需要のない地方や郊外の物件では指値が通ることもありますが、東京23区内の好立地物件では買いたい人がいくらでもいるため、値引きが難しい面もあります。周辺の類似物件と比較して、割高と思えば指値交渉もありですが、割安〜相場の物件では強引な交渉は控えた方が無難です。
金融機関の条件設定は様々
不動産会社選びと共に、金融機関の選択も重要です。不動産会社から提携先の金融機関
を紹介されるケースが多いと思いますが、ご自身でリサーチして条件の良い金融機関を探すのも一考です。各社ごとに融資の条件（利率や返済期間など）はかなり違います。とくに利率は返済額に直結するため、少しでも低い設定を選びたいところです。
まとめ：一度体験すれば次からスムーズに
はじめての方にとっては、不動産の契約手続きは難しいように感じるかもしれませんが、何度か体験すればルーティンの業務になります。次回の物件購入時、取引する不動産会社や金融機関が変わっても大きな流れは一緒です。
大変だとは思いますが、不動産投資家としての大きな経験値になりますので、一つひとつのフローを着実にクリアしていきましょう。
