失敗しない不動産投資のコツと利回りの計算方法

人生設計を考えた時に、「安定した副収入」を得ることを考えている人が多くなっています。そのせいなのか、サラリーマンや公務員として勤務しながら「不動産投資」を始める人が増えてきています。

不動産投資というと、いわゆるバブルの時のような「土地ころがし」を考えるかも知れませんが、違う形態の投資の仕方があります。

企業や役所に勤務しながらアパート・マンションを経営することが、もう1つの不動産投資の形です。

日本経済が復興しつつあるとはいえ、いまだ先行きには不透明感が付きまとっています。そんな中、働きながら安定した収入を得つつ、一方では副収入を得る方法として不動産投資は魅力的に感じます。

そこで当サイトでは、不動産投資に関する情報をまとめました。不動産投資に興味を持っている方や、現在投資をしている方も、ぜひ参考にしてもらえたらと思います。

不動産投資をするメリットとは

不動産投資をすると、どんなメリットがあるのかということが、最大のポイントになります。

不動産投資をして得られるメリットは7つあって、それは下記のとおりです。

  • 安定した不労所得が得られる
  • 年金にプラスした老後の資金が得られる
  • 少ない自己資金で始められる
  • 生命保険代わりになる
  • インフレ対策になる
  • 相続税対策に使える
  • 計画的な資産形成ができる

では、項目別に内容を見ていきます。

安定した不労所得が得られる

手に入れた投資物件に空き室を作らない限り、オーナーが働くことなく、安定した収入が得られます。

また、FXや株などの投機的要素の強い投資と違って、日々の経済ニュースを見て分析し、「損をしないように」と、神経を使う必要もありません。

極端にいってしまうと「何もしなくても毎月貯金通帳の残高が増える」という、なんだか信じられないような現象が起きます。

年金にプラスした老後の資金が得られる

定年退職をしても、働いている人は大勢います。しかし、高齢になってくると、次第に働けなくなりますから、主な収入源は年金になります。

しかし、現役時代のような収入にはなりません。これを補ってくれるのが、不動産投資で得られる利益です。もちろん、不労所得ですから、働らかないで得られます。

少ない自己資金で始められる

不動産を購入するだけの自己資金がなくても、ローンを活用すれば始められるのが、不動産投資です。

不動産投資をするために必要な自己資金は、対象物件の価格と融資をしてくれる金融機関によって変わってきますから、確認が必要です。

また、不動産投資のローン返済は、物件の入居者が払ってくれる家賃で返済できますから、短期間での返済が可能になります。

生命保険代わりになる

不動産投資ローンを組む時には団体信用生命保険、通称団信に加入する必要があります。団信はローン完済前に、契約者が重度の障害を得てしまったり、最悪死亡してしまった時に、ローンの残債金額を保険金として金融機関に支払ってくれます。

つまり、もしもの時に、家族にローンのない住宅を残してあげることが出来ます。

インフレ対策になる

不動産の価格や家賃は物価に連動しますから、インフレ対策になります。連動の仕方ですが、インフレによって貨幣価値が下がると相対的に不動産価値は上がります。

例えば日銀の景気対策として、物価上昇2%を目標に金融緩和を続けていますが、これが達成した場合には、預金が2%目減りする計算になります。

しかし、不動産はインフレになって貨幣価値が下がっても、不動産の価値に変化はありませんから、インフレ対策になります。

相続税対策に使える

現金と不動産では、相続税の評価がちがいます。なぜかというと、現金はそのままの数字が相続税の計算基準になりますが、不動産の場合は時価で評価しないで、割り引いた数字が計算の根拠になるからです。

この為、評価額を1/3~1/4ぐらいに押し下げることが出来ますから、相続税対策になります。

計画的な資産形成ができる

不動産投資は入居者さえ途切れなければ、毎月安定した収入が見込めます。この為、短期間でローン返済をして、次の物件を入手するという計算がしやすくなります。

つまり、計画的に資産拡大をすることが可能なので、定年後までに家賃収入50万円を目指す、などということも可能になります。

不動産投資の始め方と運用までの流れ

不動産投資をしようと思った時に、いったいどのように始めればいいのか、運用するためにはどうしたらいいのか、という問題があります。

これには全部で12のステップがあり、それは下記のとおりです。

  • 知識を付ける
  • 不動産のWEBサイトで問い合わせをする
  • 不動産会社の営業担当とコンタクトを取る
  • 物件を実際に見にいく
  • いろいろな不動産会社を訪ねる
  • キャッシュフローを確認する
  • 購入申し込みをする
  • ローンの仮審査をする
  • 物件の本契約をする
  • ローンの本審査をする
  • 物件購入
  • 賃貸契約をする管理会社を決める

ちょっと細かいのですが、項目別に内容を見ていきます。

知識を付ける

不動産投資を希望する人を対象にした各種セミナーがありますから、まず、知識を付けることから始めます。

知識がないと、どう動いていいのか分からなくなりますから、思わぬ失敗をしてしまいかねないので、必ずある程度の知識は付けておく必要があります。

セミナーは不動産サイトから無料セミナーに参加できますし、有料のセミナーもあります。複数のセミナーを受けておいた方が良いと思います。

不動産のWEBサイトで問い合わせをする

不動産のWEBサイトを閲覧して、気になった物件があれば問い合わせをすると、詳細をメールしてくれますし、営業担当も紹介してくれます。

不動産会社の営業担当とコンタクトを取る

紹介された営業マンとコンタクトを取って、実際に顔を合わせて話をします。この時に、物件は不動産投資目的だということや、自分自身の年収や希望条件などを説明して、その条件の範囲の物件を探してもらいましょう。

ただし、いきなり飛び込みでやらない方が賢明です。まず、問い合わせをしてから、相手の会社の様子を見てやる必要があります。

物件を実際に見にいく

営業マンから提案のあった物件の中かで気になるものがあったら、時間を作ってどんどん見にいきます。

不動産投資目的であることを伝えてありますから、物件の家賃価格、利回りなどの資料も、営業マンがそろえてくれます。

現地でのチェックポイントとしては、駐車場やゴミ収集所などの管理状況、買い物や治安など周囲の状況、最寄り駅までのルートと距離、これらを総合して女性が暮らしやすそうかなどを見ます。女性に人気がある物件は、男性にも人気があるからです。

いろいろな不動産会社を訪ねる

知識を付けること以外、ここまでのことを繰り返します。好条件と思われる物件を、なるべく多く見る為には欠かせないポイントですから、労を惜しまないでやる必要があります。

キャッシュフローを確認する

気に入った物件を見つけたら、実際に買えるのかどうか、綿密に計算しなくてはいけません。その為、税理士に依頼してキャッシュフローを作ってもらいましょう。

この確認作業なしでは、かなり危ない買い物をする結果になりかねませんから、省いてはいけません。

購入申し込みをする

キャッシュフローの結果購入しても問題なしとなった場合、物件の購入申し込みをして、仮押さえをしておく必要があります。

好条件の物件は競争率が高いので、押さえておかなければ、手に入れることが出来なくなるからです。

ローンの仮審査をする

物件の仮押さえをしてローンを組む銀行を決めたら、仮審査を受けます。この結果で、ローンを組めるかどうかが分かるからです。

物件の本契約をする

仮審査が通ったら、物件の本契約をします。この時に手付金や頭金が必要になりますから、用意しておきましょう。そして、物件について重要事項の説明があるのもこの時です。

ローンの本審査をする

ローン契約をするために、本審査をしてもらいます。仮審査を通っていれば、まず審査で引っかかることはないので、きちんと書類を書いて、落ち着いて面談をしてください。

物件購入

ローンが通ったら、あとは物件の本契約をすれば、購入できたことになります。引き渡し日などの確認をしておきましょう。

賃貸契約をする管理会社を決める

不動産投資をするために、賃貸人の募集をしたり家賃の振り込み管理をしてくれる不動産会社を決めれば、いよいよ副業の開始になります。

多くの不動産業者はこのような業務をやっていますから、物件購入をした不動産会社に任せることでも良いと思います。

不動産投資を始めるためのおすすめローン

不動産投資ローンですが、残念ながら大手都市銀行は消極的なので、なかなか融資がおりませんから、地方銀行やの預金機能のないノンバンク系列の金融機関が対象になります。
また、金利も固定金利よりも変動金利が多いことも、1つの特徴です。

このような中で、どんなローンがおすすめになるのかというと、繰り上げ返済をやりやすいローンということになります。

その理由ですが、例えば、初めに買った物件の返済を家賃収入でしながらある程度の自己資金を作り、残債を完済して次のローンを組んだとします。

その物件の返済を家賃収入でしながら、また自己資金を作り残債を完済、さらにローンを組んで物件の買い足しをして、投資物件を増やすやり方考えた時に、簡単に繰り上げ返済が出来なくてはならないからです。

また、繰り上げ返済の手数料がかからないことも、大切な要件になります。

不動産投資で安定した利回りを実現するには

不動産投資で安定した利回りを得るためには、最低でも2つの条件をクリアーする必要があります。

1つは新築ではなく筑古物件であることです。新築の場合、ある程度の年数が経つと、急激に価値が下がりますから、家賃にも反映されるケースがほとんどです。

そうなると、投資金額自体が高めになる割に、回収金額は思ったほどではないという結果になりますから、あまり良い利回りではありません。

2つ目ですが、立地条件が良いことです。できれば大都市で、交通機関へのアクセスが良く、買い物にも便利で治安の良い地区にある物件を手に入れることです。

このような条件の物件の人気は下がることがないので、家賃も安定した高い数値を保つことが出来る為、利回りは安定します。

出来るだけ、この2つの条件を満たす物件を探しましょう。

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