「これから子供の教育費も増えていくのに貯金ができない。」
「年金受給年齢がどんどん引き上げられているのに老後資金を貯める余裕がない」
このようなお金に対する不安を持っている方は多いです。しかし、会社員として得る収入以外にも定期的な収入が入ってくるシステムができれば、お金に対する不安も少し解消されます。
そこで今注目を浴びているのが不動産投資です。不動産投資は、株やFXなどの投資に比べて資産価値の変動が少ないためリスクも低いといわれています。
低リスクだといわれる不動産投資ですが、さらに確実に収入を得るためには事前にしっかり情報収集することが成功する秘訣です。
まず、不動産投資にはどのようなタイプの物件があり、どのようなメリットデメリットがあるかについて把握しましょう。
区分マンションへの投資
区分マンションとは、ワンルームマンションの1室やファミリー用の2LDK、3LDKのマンションの1室のことを指します。
ワンルームマンションの１室であれば安く購入できますので、サラリーマンでも不動産投資を始めやすいタイプの物件です。
メリット
区分マンションへ不動産投資をする場合、どのようなメリットがあるのでしょうか？
安全性が高い
ほとんどの区分マンションでは、オートロックシステムを導入しています。また、管理人が常駐していることも多く、空き巣被害などにあうリスクも軽減されます。このような、入居者が安心して生活をできる環境であることが、区分マンションのメリットのひとつです。
ご近所付き合いが煩わしくない
戸建の場合、ご近所との付き合いが濃密になりやすいですが、区分マンションの場合は町内会へ加入も不要であることが多いので、あっさりとした付き合いですませることもできます。
立地が良い場所に購入できる可能性が高い
「不動産は立地できまる」と言われています。マンションは、駅から近い好立地の場所をおさえて建設されることが多いので、「駅から５分以内」などの非常に利便性の高いところを購入しやすくなります。
立地がいいといわれる場所は、賃貸に出してもすぐに借り手がつく可能性も高いです。
便利な設備が整っている
区分マンションでは、便利な設備を設けていることも多くあります。利便性が高ければ高いほど借り手も増えるため、備え付けられている設備も重要なポイントになります。
24時間ゴミ出しOK
近年、24時間ゴミ出しができる区分マンションが増えています。ゴミをいつでも出すことができれば、室内をいつも清潔な状態にすることができますので非常に人気があります。
キッズスペースや多目的室などの設備がある
大規模な区分マンションでは、住民のためにキッズスペースや多目的室を併設しているところもあります。
小さな子供と公園に行こうと思うと飲み物やオムツ、おやつ、お着替えなどの準備をする必要がありますし、やっと外に出たと思えばおもらしすることや機嫌が悪くなることもよくありますので外に連れ出すのは一苦労です。
しかし、マンション内にキッズスペースがあれば、何かあればすぐに部屋に戻れますので、子供がいる家庭にとってはとても魅力的な設備です。
デメリット
区分マンションへ不動産投資する場合のデメリットはどんなものがあるのでしょうか。
管理費、修繕積立金がかかる
区分マンションでは、毎月、管理費と修繕積立金がかかります。マンションの規模や設備によって費用はまちまちですが、合わせて4～5万円程かかることもあります。
高い家賃収入を得ても、管理費、修繕積立金が高ければ手元に残るお金は大きく下がってしまいますので、忘れずにチェックしておきましょう。
固定資産税が高い
木造戸建てよりも、マンションの方が固定資産税が高くなります。土地と建物の割合などによって固定資産税の評価は変わってきますが、都内で6000万程度の新築戸建てと新築マンションを購入した場合、30年間のトータル金額が200万以上高くなったというデータもあります。
戸建てへの投資
戸建て賃貸は非常に数が少ないです。しかし、戸建ては人気があるため、すぐに借り手がつくといわれています。
メリット
一軒家（戸建て住宅）へ不動産投資する場合、どのようなメリットがあるのかについて解説します。
管理費、修繕積立金がかからない
戸建ての場合、固定資産税以外のお金（管理費や修繕積立金など）がかからないため、手元に残るお金が多くなります。
個人の判断でリフォームなどを決めることができる
戸建ての場合、区分マンションでは必要になってくる修繕積立金のかわりにリフォーム代が必要といわれていますが、リフォームするかどうかは全て個人の判断で決めることができます。
リフォームを決めた場合でも、業者も自由に選べるので、リフォーム代を安く請け負ってくれる業者を探せばコストを下げることができるのも魅力です。
また、建物の価値は年々下がっていきますが、土地の資産価値は下がることはありません。最終的に不動産を使用しなくなり、建物の老朽化が酷い場合は自分の意思だけで更地にして現金にかえることもできます。
戸建て賃貸は借り手が多い
一戸建ての賃貸住宅は非常に人気があります。しかし、戸建ての供給は賃貸住宅全体の０．１％のためすぐに借り手が決まってしまいます。
戸建て賃貸が人気の理由とメリット
戸建て賃貸が人気の理由には、どのようなものがあるのでしょうか。入居者目線と投資家目線に立って考えてみましょう。
騒音に気を使わなくていい
アパートやマンションなどの集合住宅では、小さな子供がいると足音などの騒音トラブルを非常に多く発生しています。しかし、戸建てなら階下に響く足音に気を使わなくて済みます。
敷地内に車を置くことができる
アパートやマンションの場合、駐車場から部屋までの距離が遠い場所も少なくありません。
買い物で重い荷物があるときや小さな子供を連れているときは距離が遠いと大変ですが、戸建てであれば駐車場から玄関までの距離が短いので便利です。
相場より高い家賃収入をえることができる
戸建賃貸住宅は人気があるため、近隣のアパートやマンションの相場よりも家賃が高めに設定される傾向にあります。
借り手が長期間住むことが多い
戸建を一度借りた人は、住み心地の良さから長年住み続けることが多くなります。長年住んでもらうことで、安定的な賃貸収入をえることができますし、住民が変わる毎に必要になってくるリフォームやクリーニングなどの手配も不要になります。
デメリット
戸建て賃貸は、投資をするにあたって魅力的なメリットもありますが、当然デメリットもあることを忘れてはいけません。戸建てへ不動産投資する場合のデメリットについて解説します。
安全性が低い
マンションであれば、オートロックや防犯カメラが備え付けられていることが多いですが、戸建てだとそのような設備がないため、どうしも安全性の面では劣ってしまいます。
近所づきあいが多い
町内会への参加が必須になることも多いため、自然と近所付き合いが多くなります。ご近所との関係性を良好に保つことは、その地域で長く生活をしてくうえでとても大切です。
賃貸併用住宅にするケース
賃貸併用住宅とは、自宅の一部を賃貸用の部屋として建設した住宅です。自らも住みながら家賃収入も得ることができ、節税効果も高いと人気です。
メリット
賃貸併用住宅へ不動産投資する場合、どのようなメリットがあるのかについて見ていきます。
家賃収入で住宅ローンの返済ができる
自宅を購入すると毎月支払う住宅ローンの負担が大きく、生活費を節約せざるを得なくなるケースも少なくありません。
しかし、賃貸併用住宅であれば賃貸収入で住宅ローンを返済することができますので、住宅ローン返済に関する悩みを解消することができます。
ライフスタイルに合わせて二世帯住宅に変更できる
子供が結婚後、二世帯住宅にすると孫のお世話もお願いしやすく共働きしやすいなどのメリットがあるため、二世帯住宅にリフォームする世帯が増えています。
賃貸用住宅として建てておけば、その後二世帯住宅にしたいと思えば簡単にリフォームすることができます。
住宅ローン控除も利用できる
区分マンションや戸建てなどに投資する場合、住宅ローン控除は利用できませんが、賃貸併用住宅の場合は利用することができます。
現在、住宅ローン控除の上限額は400万円です。しかも低金利ですので過去に例がないほど節税効果が高くなっていますのでメリットは大きいです。
建築費用が高くなるデメリットも
賃貸併用住宅へ投資する場合のデメリットには、建築費用が高くなることがあげられます。
賃貸スペースを含めた建設となるので初期費用が高くなり、空室がでると毎月の支払いへの自己負担が大きくなり、最悪の場合返済困難になるケースもあります。
資金に余裕がある方ならば問題ありませんが、投資を始めるにあたり初期費用が大きくなるということは、借入額も大きくなって毎月の返済額が増えて返済に追われるなど、大きな不安を抱えるリスクも出てきます。
賃貸併用住宅を検討しているならば、自分のライフプランにマッチしているのかの見極めや、空室が出た場合のことも想定して計画を組むことが大事です。
まとめ
区分マンション、戸建て、賃貸併用住宅はそれぞれにメリット・デメリットがあります。どの物件に投資するかは、最終的に個人の判断です。
予算やライフスタイルなどを考えて、自らに合っていると思うタイプの物件へ投資をすることが大切です。また、立地や部屋の間取り、内装なども考慮にいれ、借り手がつきやすい物件であるかどうかも考慮する必要があります。
不動産投資を始める前に、投資する物件についての情報収集を入念におこない、さらに収益をあげる工夫をしていきましょう。
