不動産投資をしようと決めたなら、少しでも優良な物件を見つけたいと考えるのは当然のこと。問題は、優良物件をどうやって見つけるかですよね。
「非公開物件を探す」というのが、その１つの方法です。
特定の不動産業者だけが知っている非公開物件には、掘り出しものが含まれている可能性があります。未公開物件はどうすれば見つけることができるのでしょうか。
不動産投資での非公開物件について
不動産市場で取引されている不動産には公開物件と非公開物件があります。
公開物件というのは、インターネットやチラシなどで物件情報を見ることができ、どの不動産仲介業者でも紹介してくれる物件です。逆に言えば、公開物件は、どこの不動産業者に行っても同じ情報しか出てきません。
一方、非公開物件というのは、一般には公開されていない物件をいいます。これは、ある特定の不動産業者だけが、その情報を握っているということです。
よい条件の不動産を手に入れるためには、非公開物件を探すのが有効な手立てだということができるでしょう。
公開されている物件とは
不動産業者は売主の物件を仲介する場合、レインズ（REINS = Real Estate Information Network Systemの略）に登録することが、宅建業法において義務づけられています。公開物件というのは、基本的にはレインズに登録されている物件をいいます。
公開までに猶予期間がある
レインズというのは、政府主導で整備された不動産情報を交換するためのネットワークシステムです。不動産取引の適正化と円滑化を目的として、国土交通大臣によって指定されている不動産流通機構という組織が運営しています。
レインズ上の公開物件は、どの仲介業者でも扱うことができます。ただし、不動産市場に流通しているすべての物件に登録義務があるわけではありません。さまざまな理由から非公開になっているものがあります。レインズで公開されている物件は、市場に流通しているものの６割程度ではないでしょうか。そうすると、残りの４割ほどが非公開となっているわけです。
また、レインズへの登録には猶予期間が定められています。つまり、売主との契約後（または契約の意思の確認後）すぐに公開しなくてもよいわけです。この期間は、契約の内容によって５日間または７日間と決められています。
公開までの流れ
仲介業者は、売主から売却の話があったら、まず自社で買取りできないかどうかを検討します。しかし、資金が乏しい、自社で扱うにはリスクがある、といった理由で自社での買取りを断念したとしたら、どうでしょう。
次には、その業者は関係者や、懇意にしている顧客などに直接紹介を試みます。なぜなら、直接買い手を見つけることができれば、売主と買主、双方から手数料を得ることができるからです。その結果、タイミングが合わず、誰も買い手がつかなかったという場合に、はじめて一般への公開へと踏み切るのです。
公開物件が必ずしも悪いというわけではありません。いい物件でも、運良く誰も買い手がつかずに公開まで行き着くこともあるでしょう。しかし、公開までにこのような経緯を経ていますから、条件のいい優良物件が公開される絶対数は少なく、公開されてもすぐに売れてなくなってしまうのが常です。
逆に非公開物件のすべてが優良物件というわけでもありません。ただ、そこに掘り出しものがある確率は、公開物件にくらべて非公開物件のほうが、ずっと高いはずです。
極端に言えば、レインズに公開されている物件は、人気のない売れ残り物件であるケースが多いと言っても過言ではないかもしれません。
非公開物件とは
非公開物件というのは、基本的にはレインズに登録されていない物件だと考えてよいでしょう。さらには、売主と交渉済みの不動産業者が自社サイトや店頭などでも公開していない物件であれば、さらに非公開度は高まります。これらは、ごく限られた人だけがアクセスすることができるレアな物件です。
どのような物件が非公開物件になるかというと、次のような理由が考えられます。
建設計画が頓挫した
たとえば、大規模な建設計画が頓挫して資金繰りが難しくなり、デベロッパーが入手した土地を手放さざるをえなくなった場合です。
こういった場合は、広い面積の土地が売りに出されます。しかも多くの場合、一般的な公開価格よりも安く設定されますので、マンションや広めのアパートを建てるのに理想的な土地を安く手に入れられる可能性があります。
相続した土地を売却したい
相続によって土地を取得したものの、相続人が複数いるため早期に売却して現金化し、相続分の配分を行いたいという場合が考えられます。また、相続した土地が広すぎたり地価が高すぎたりして、相続人が相続税を支払うだけの資産をもっていないこともあります。
その場合、相続税の支払い期限は「相続から９か月以内」ですから、土地を早く売って現金化しようとするでしょう。相続の場合は、相続した土地を売ることを世間に知られたくないといった理由で非公開を希望する人もいるようです。
投資に失敗して売却を急いでいる
個人が投資目的でマンションを購入したけれども、利益を十分に出すことができず、売却に踏み切ったという場合です。投資の失敗によるロスを軽減するため、値段を下げて少しでも早く売却しようとするでしょう。
非公開物件を見つけるには？
仲介業者が非公開物件をもっているのはどんな時でしょう。その機会をとらえるのは簡単ではありませんが、目安となるものはいくつか挙げることができます。
業者は両者から仲介料を得たい
レインズに登録されている＝市場に出回っている物件は、すでに掘り出し物件ではないということは分かりましたね。では、レインズに登録されていないものは優良物件かというと、そうとも限りません。
たとえば、不動産業者は、売主の物件を仲介する際には、まず自社で購入するかどうかを検討すると、先にお話しました。ということはつまり、不動産業者が販売している物件は、すでにその業者が利益を上乗せして、市場価格と変わらない価格で販売しているものだということになります。
ただし、業者が何らかの理由でその不動産を買取りできない場合、売主の希望価格そのままで販売されることになります。不動産業者は仲介料を得るだけです。とはいえ、不動産業者は売主と買主、双方から仲介料を得るためには、レインズに公開するよりも買主を直接見つけたいと考えます。業者がこのような物件をもっているときがチャンスです。
業界内で「いい関係」を築く
大事なことは、自分が、そういった物件の情報が入った時に真っ先に知らせたいと思われるような顧客になることです。もちろん、不動産業者の常連客になるというのは簡単なことではありません。それでもまずは、その不動産業者と少しでも“いい関係”を築くことを心がけましょう。
いい関係を築くべき不動産業者を選ぶポイントは、なるべくたくさんの売主との強いコネクションや広いネットワークをもっていることです。
取扱件数が多い
不動産仲介業を長く営んでおり、管理戸数や仲介実績が多いことが基本条件となります。売主の視点から考えて、信頼に足る業者であり、ビジネスパートナーとなるのに魅力的な会社と考えればよいでしょう。
管理戸数や仲介数は、たいていインターネットで業者の名前を検索すれば調べることができます。
営業年数が長い
業者の営業年数は、免許番号を見ればだいたい分かります。不動産仲介業を営むためには、宅地建物取引業の免許を取得する必要があり、この免許は５年ごとに更新しなければなりません。更新のたびに免許番号の（ ）の中の数字が増えていきます。
資金的に余裕がある
インターネット上で目立たない業者がよくないかというと、そうとも言えません。すでに売主と強い結びつきをもっている仲介業者では、目立つ営業をしなくても十分にやっていける場合があるからです。
そのような業者はある程度達観していて、それほど利益追求にこだわらず、良心的な条件や価格設定で対応してくれる、といったこともあります。
売主や不動産業者、管理会社などと良好な関係を築くことは、不動産投資を行っていくうえでとても重要なことです。辛抱強く根回しを続けて、チャンスをつかみましょう。
