投資用物件を購入する際には、その物件がどの程度の利益を生んでくれるかを事前に調べるために「利回り」の計算を行うことが大事です。
ただ、利回りの計算をしてもどのくらいの値なら良いのか？ということがわかりにくいので、この記事では、新築や中古による利回りの相場や理想についてわかりやすくまとめました。
また、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類がありますので、それぞれの計算方法や考え方を理解し、利回りによって投資用の物件を選定する術を身につけましょう。
利回りとは？
利回りとは物件の収益性を表す指標の一つで、とても重要な指標です。
不動産投資はよく「科学的な投資」と言われますが、それは、事前の利回りの計算による収益のシミュレーションに近しい収益性で経営できるためです。
従って、この「利回り」を事前に調べ、収益性の高い物件を選ぶことが大切です。また、利回りによって投資したお金が何年で回収できるか？ということもわかります。
例えば利回り10％の場合は、1年目で投資額の10％を回収できているということです。
2年目は10％＋10％＝20％を回収できています。このように計算していくと、利回り10％であれば10年で回収できるということになります。
つまり、利回りX%とした場合、回収年数＝100÷X という式で計算できます。
この数値が小さければ小さいほど投資額を早く回収できることになり、そのためには利回りをできるだけ大きく(収益性を高く)する必要がありますね。
ちなみに、回収年数の計算を行う場合は、後述する実質利回りを使いましょう。
表面利回りと実質利回りの違い
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
表面利回りの計算方法
表面利回りは、業界内ではグロスと呼ばれ、下記のように単純に家賃と物件価格で計算され、物件の収益性を簡単に把握するために用いられます。
表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格
例えば、年間の家賃収入が100万円、物件価格が1000万円なら、表面利回りは10％となります。
実質利回りの計算方法
実質利回りはネットとも呼ばれ、表面利回りの式をベースに、年間の家賃収入から実際にかかった経費を引き、物件価格に物件購入時の諸経費を足した値で計算します。
実質利回り＝（年間の家賃収入―諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）
分子の方は年間ベースで実際に手元に残るお金で、分母の方は物件購入時の総額です。
これによって、物件の収益性を表面利回りよりも詳しく計算することができます。
そのため、表面利回りで良い値が得られたとしても、思いのほか経費が掛かってしまって実質利回りが意外と低い、ということも考えられますので、表面利回りが良い物件を見つけたら、必ず実質利回りでも計算してみましょう。
不動産投資の利回りについて
不動産投資における利回りは、その値が大きければ大きいほど収益性が高いということになります。
では、いったいどのくらいの値であれば、満足だと言えるのでしょうか。
理想の利回り
理想の利回りと言うのは、新築か中古か、その時々の銀行の金利、不動産市場の過熱状態でも違いますが、どんな物件でも実質利回りで10%以上あれば、そこそこ収益性があり、キャッシュフローに余裕がある状態である場合が多いです。
10%より低いと、年間で手元に残るお金は数十万円～100万円前後クラスとなり、そこまで大きな金額ではありません。
逆に20％や30％のような高い利回りの場合は、後述するように物件運営上のリスクが内在している物件である可能性が高いです。
従って、まだ不動産投資を行ったことが無いのであれば、ひとまずは10％～20％を目安に物件を探してみると良いでしょう。
利回りは中古か新築かで大きく異なりますので、以下にそれぞれの特徴を記載しますので、参考になさってください。
新築の利回り相場
新築の場合は、表面利回りでも実質利回りでも10％以下になることが極めて多いです。
その理由は、物件の価格が非常に高いからです。
買う前の新築物件と、その物件を買ってすぐの築浅物件では、物件価格が3割近くも違ってきます。これは俗に新築プレミアと呼ばれ、契約書にハンコを押して中古になった瞬間にそのプレミアがはがれて、物件の価格が3割も低下します。
そのため、新築物件は新築プレミアがある状態で買うことになり、物件価格が高く利回りが出にくいということになります。表面利回りで7％前後、実質利回りで5％前後となることが多いです。
ただし、新築には中古にはないメリットがたくさんあります。
減価償却による節税効果
新築物件は耐用年数がフルでついていますから、減価償却費を経費計上することで節税効果を発揮することができます。
減価償却は物件だけでなく、エアコンなどの備品にも適用できるため、それらの備品も新品であればさらに節税することができます。
中古物件は、建築時から何年も経過しているため、耐用年数が少なかったり、場合によっては、ほぼ0ということもありますので、新築ほどの節税効果は得られません。
立地を選びやすい
中古物件を動かすことはできませんが、新築は土地選びから始めることが多いため、立地を選びやすい投資方法です。
不動産投資は立地選びが非常に重要ですが、その点では新築の方が中古よりは有利になります。
融資を受けやすい
新築物件は建てたばかりということで資産性が高いです。また、新築なので、今後長きにわたって収益を産み続けてくれると考えられます。
これらの理由により、新築物件は銀行からの評価が高く、比較的融資を受けやすい場合が多いです。
融資期間と言うのは銀行によ盛りますが、おおむね、耐用年数から築年数を引いた機関になるため、中古の場合は、物件によっては全く融資を受けられない場合もあります。
集客力が高い
○○荘のような、いかにも築古な古ぼけた物件と、横文字の名前が付いた、今風のオシャレなアパートだったら、当然後者の方に住みたいですよね。
新築物件は、デザイン性に優れたものが多く、特に若い女性向けのオシャレな物件が多いため、空室ができてもすぐに埋まってくれる可能性が高いというメリットがあります。
中古もリフォームやリノベーションによって、デザインなどは有る程度カバーできますが、コストをかけるとその分実質利回りが低下します。
利回りを追い求めて買ったはずの中古物件の利回りが下がってしまっては本末転倒でしょう。もちろん、出来るだけコストをかけずにやるのなら(セルフリノベなど)利回りは維持できます。
中古の利回り相場
中古の場合は、表面利回りでも10％～となることが多く、実質利回りでも10%を越えることは珍しくありません。
そのため、中古で良い物件を買うことができれば、新築に比べてキャッシュを生める可能性があります。ただし、中古物件だからと言って、必ずしもキャッシュフローがいいわけではありません。
中古物件は本当にキャッシュを生んでくれる？
先ほど述べたように中古物件は減価償却には期待できないので、税金の面では多少不利な部分はあります。
加えて、古い物件であればあるほど、銀行からの融資条件が厳しくなり、融資期間が短くなる場合があります。その場合には、キャッシュフローが思いのほか悪いということも有りえます。
利回りが高すぎる中古物件は要注意！
いくら利回りが高い方が収益性が高いと言っても、表面利回りで20%を超える場合は要注意です。
築古物件の場合
表面利回りで20％を超える物件と言うのは、かなりの築古物件で、ほぼ土地代のような物件の場合があります。このような物件は様々な箇所が痛んでおり、リフォームやリノベーションが必要だったりします。
また、旧耐震制度で作られた物件であれば、その補強工事が必要ですし、アスベストが使われている物件ならその改善も必要である可能性があります。
このような物件は、入り口で安く買えても後でお金がかかってしまい、実質利回りと表面利回りにかなり差が出ることもあります。
集客難の物件の場合
また、物件がそこまで古くないのに表面利回りが20％を超えているような場合は、空室だらけで集客に苦しむ物件で、どうしようもなくなって手放している場合もあります。
中古物件にはリスクがあることを忘れずに！
上記のように、利回りが高すぎる物件はリスクがかなり高いので、手を出さない方が無難です。
不動産投資の書籍を読むと、築古物件を購入し、セルフリノベや独自の集客方法で物件の決定を補って高利回りで成功させるという手法が書かれていることがありますが、これは素人には無理です。
潤沢な資金と、十分な時間が取れる専業大家でないと難しいです。高利回りな物件が欲しいのもわかりますが、リスクと向き合い堅実な運営を目指しましょう。
まとめ
物件の収益性を示す利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ意味合いが少し異なるため、目的に応じて使い分ける必要があります。
また、中古物件と新築物件の利回には差があるので、それぞれ分けて考える必要があります。さらに、特に中古物件においては、利回りが高すぎる物件はリスキーな物件である可能性があるため注意が必要です。
利回りは重要な指標ですので、十分使いこなせるようになって、不動産投資に活かしましょう。
