現代の物件選びはポータルサイトで行うことが多いと思います。しかし、ネットで希望に近い物件を見つけたら、購入前に必ずやることがあります。それが不動産投資物件の現地調査です。
この現地調査を意外とやらない人が多いのですが、これは非常に危険です。何故なら、現地に行かないとわからないような瑕疵やリスクが潜んでいる可能性があるからです。
今回は、この現地調査の必要性と確認すべきポイントをわかりやすく紹介します。ネットの情報だけに捉われずに、最終的にはしっかりあなたの目で見て、いい物件を選べるようになりましょう。
現地に行く前の事前準備
現地調査を行う前に、いくつか準備することがあります。最低限、次の3つのポイントをチェックしましょう。
- 物件の場所を確認する
- 最寄り駅やバス停からのルート、所要時間を確認する
- 周辺の物件も確認する
ポイント①物件の場所を確認する
物件の場所は地図などを使って上から確認する方法と、グーグルアースを使って立体的に確認する方法があります。
現地調査まで時間があるなら両方、最低限、地図での確認は行いましょう。
地図で上から確認する
まずは地図やグーグルマップを使用して、物件の場所を確認します。
この時見るべきポイントは、物件の位置と、その周辺のおおまかな状況です。
状況というのは、以下のような点です。
- 住宅地なのか？
- 周りは畑や田んぼか？(人がいそうか？)
- 病院や学校、スーパーやコンビニなどの生活に必要な施設があるか？
これらの施設があるかどうかを確認するだけで、その物件の周辺がどのような街かが想像できますし、入居付けに問題ないかなどをチェックできます。
グーグルアースで立体的に確認する
グーグルアース(https://www.google.co.jp/intl/ja/earth/)を使ったことがない方は、この機会にぜひ使ってみてください。
グーグルアースを使うと、かなり細かく物件周辺の状況をリアルに知ることができます。
建物の高さ、周辺の建物との比較、リアルな距離感など、まるでそこにいるかのように感じることができますので、おススメのツールです。
使い方も簡単で、グーグルアースの検索窓に住所を入力するだけです。
ただ、いくらリアルに見れるといっても、物件の細かな外観はわからないですし、当然中までは見れないので現地確認は必要です。
ポイント②最寄り駅やバス停からのルート、所要時間を確認する
都心部だと特に重要になるのですが、駅やバス停からのルート、所要時間はとても大事です。
現地調査の前に、駅やバス停からのルートをいくつか考えておき、現地調査の時には実際に歩いてみましょう。
というのは、事前の情報で徒歩5分となっていても、実際には坂があったり、道が複雑だったりして、5分以上かかる物件というのはざらにあります。
入居希望者は、自分が歩くことになるであろうルートを実際に歩くケースが多いので、毎日歩くのがしんどいルートであれば、住みたいと思う気持ちも萎えるでしょう。
そのため、現地調査で複数のルートをチェックするためにも、事前に道順を確認し、地図などに書き込んでおきましょう。
ポイント③周辺の物件も確認する
物件の周辺物件も事前にある程度確認しておくことが大事です。
周辺物件の規模感(アパートやマンションの大きさ)や、築年数を調べておくことで、その地域の相場観を把握することができます。
建物のチェックポイント
現地に着いたら、まずは物件自体のチェックを行いましょう。特に重要なチェックポイントは、主に建物の外観と内観の2点です。
建物の外観
建物の外観については、主に美観と外壁の状態を重視してチェックしてください。詳しく見ていきます。
第一印象できれいか？
パッと見の印象はとても大事です。もし物件を探している人があなたの物件を見たときに、
「なんか汚い」
「古ぼけている」
「幽霊が出そう」
などというような印象を持ってしまったら、その人が入居する確率は低くなります。また、写真写りが悪い場合は物件確認すら来てもらえません。そのため、物件の外観は集客力を左右するため、非常に重要です。
特に、周辺物件と比較して、経年劣化が進んでいるような物件は避けたほうがいいでしょう。
清掃状態が良好か？
清掃状態は、上で述べた第一印象にも影響します。入居希望者が物件の現地確認に来た場合、物件周りにゴミが散乱していたら、その物件には住みたくないですよね。
また、清掃状態が行き届いていないということは、管理会社がさぼっているか、現オーナーが清掃費をケチっているということです。どちらにせよ物件の管理状態が悪いということですから、瑕疵がないかどうかを徹底的にチェックする必要があります。
また、清掃状態が悪い物件は入居者が継続的に契約してくれるか否かのほうにも影響してきます。ゴミだらけの物件には長く住みたくないので、いい物件が見つかると出て行ってしまうパターンですね。
これらの理由から、清掃状態は集客にも契約の継続率にも影響してくるので、しっかり確認しましょう。
外壁や基礎のクラックの有無
入居率や契約率には影響しませんが建物の構造に関係するので、しっかり確認しておきましょう。
まずクラックというのは、ひび割れのことです。ひび割れというと、少しでも入っていると危なそうな印象があるかもしれませんが、そうではありません。危険なクラックとそうでないクラックがあります。
ヘアクラック
クラックは、経年劣化で自然に生じるため、新築でない限りはどんな物件でもクラックがあります。経年劣化で生じるクラックは髪の毛のように細い場合が多いため、ヘアクラック(0.2mm以下)と呼ばれます。
このヘアクラックは放置してもそれほど問題ありませんが、ここから水が入って内部にダメージが入る場合がありますので、あまりにも数が多い場合は注意しましょう。
構造クラック
クラックが0.2mmを越えるものは構造クラックと呼ばれ、建物の構造に欠陥がある場合や、地盤、地震の影響でクラックが生じる場合もあります。
構造クラックが外壁に生じている場合は、内部の骨組みにダメージが生じている場合がありますし、基礎に生じている場合は、基礎にダメージが蓄積されている場合があります。
外から、内部のダメージの深刻度ははっきりわかりませんが、構造クラックが出ている物件は補修を行ったほうが良いので、その点を考慮に入れる必要があります。
また、クラックは縦よりも横に広がっているほうが深刻です。なぜなら横のほうが雨水が入りやすく、浸食が早いからです。構造クラックが横に入っていたら、補修を念頭に物件の購入を考えましょう。
駐車場の状態
都心部の物件なら駐車場が無くても問題ないですが、地方物件で駐車場がない場合は致命的です。地方であれば、戸数分の駐車場が確保されているかをチェックしましょう。
駐車場が必要な場合は、近隣に駐車場として利用できるスペースがないかを確認し、その土地も併せて購入し、駐車場と利用できるようにしたほうがいいですね。
建物の内観
建物の内観は、徹底して美観を重視してください。入居希望者が物件を契約してくれるかは、部屋を見たときの第一印象の影響が一番大きいといわれています。
そのため、入居者の印象が良くなるように意識した部屋作りが大切です。と言っても、内装が特別おしゃれである必要はありません。
最も大事な要素は清潔感です。清潔感さえ保たれていれば、第一印象が悪くなることはありません。物件をチェックする場合は、部屋の中が清潔かどうかに注意して確認してください。
フローリングやクロスがキレイか？
フローリングやクロスは、白系のシンプルなもので十分なのですが、煙草のヤニで汚れていたり、経年劣化でうす汚れているようでは失格です。
部屋を良くしようという努力が見られず、管理不十分です。また、床や天井に傷や汚れが多い場合もＮＧです。
こういった部屋は、補修を行わないと入居付けが厳しくなる場合があるため、リフォーム前提で物件を購入しないといけないかもしれません。そのため投資効率が落ちるので、その点を踏まえながら物件を慎重に選びましょう。
設備(キッチンや浴槽、トイレなど)の状態
たまにあるのですが、キッチンや浴槽、トイレといった水回りがあまりにも汚い場合があります。
例えば、キッチンの焦げがひどい、キッチン台が古すぎてどう見てもボロボロ、浴槽が黄ばんでいる、浴室やトイレのタイルが汚い、など色々あります。要は、どう見ても清潔とは言えず、女性が引いてしまうような水回りということです。
このような状態では確実にそれらの設備を交換しないといけなくなります。でなければ入居者が入りません。これらの設備は入居希望者に対して大きな影響がありますので、しっかり確認しましょう。
周辺環境のチェックポイント
周辺環境で大事な点は、最寄り駅やバスからのルート、物件周辺の施設です。つまり、物件の周辺が快適かどうかということです。
この点をあまり確認しない人が多いのですが、周辺環境のチェックを怠ると、物件は問題ないのになぜか空室が埋まらないということになりますので、手を抜くことなく確認しましょう。
駅前から物件までのルート
現地調査では、最寄り駅からの帰宅ルートと、夜道を確認しましょう。ちょっと大変かもしれませんが、地道に歩いて確認してください。
事前の情報で、駅から徒歩〇分と書かれていても、実際に歩いてみるともっとかかるということがあります。これは、ルート上に坂があったり、道が複雑で意外と時間がかかるという場合が多いです。
そのため、事前準備で考えておいた、駅から物件までのルートをいくつか実際に歩いてみて、実際に何分かかるか確認しましょう。
夜道は安全か？
これは特に女性向けの物件の場合ですが、夜道の安全性を確認することは大事です。
女性は夜道を一人で歩くことに不安や恐怖を感じますので、人通りがあり、できるだけ明るい道を通りたがります。例え物件が大通り沿いであっても、夜は意外と暗いということもありますので、実際に夜に歩いてみて、暗いかどうかを確認しましょう。
物件周辺の環境
物件周辺の環境は、物件周りの施設を確認することが大事です。
周辺の環境を確認することで、その物件を安定的に経営できるかどうかがわかります。
住宅地か？田畑が多いか？
住宅地であれば、その地域に宅地の需要があるということですから、あまり問題ないのですが、田畑ばかりではあまり人がいないので、そういった地域は避けたほうがいいでしょう。
ただ、住宅地であっても、あまりにも戸建てばかりだと、集合住宅の人気が低いということも考えられますので、その点は確認しておきましょう。
スーパー、コンビニの有無
スーパーやコンビニが無い地域には物件を買うべきではありません。スーパーやコンビニが無いと、生活が著しく不便になります。
想像してみるとわかりますが、ちょっとした買い物もできないのはストレスになりますよね。帰り道にコンビニで弁当も買えないようでは、退去は時間の問題ですし、そもそも契約もしてもらえないかもしれません。
逆に、今はどこにでもコンビニやスーパーがある中、物件周辺にそれらが無いというのはかなりのマイナスポイントになってしまいます。絶対に、周辺にスーパーやコンビニが無い物件は買ってはいけません。
周辺物件(競合)の確認
周辺の競合となる物件も確認しましょう。競合となる物件とは、買おうと思っている物件とターゲットが同じ物件です。
例えば、買おうと思っている物件が単身者向けなら、競合となる物件も単身者向けです。競合物件が、買おうと思っている物件よりも築浅だったり、おしゃれな外観であったり、規模が大きい場合は苦戦するかもしれません。
その場合は、リフォームで対抗できるかを考えて、リフォームする価値があるとなれば買っても良いですね。しかし、そこまでしなくても良い物件を買ったほうが効率はいいので、素直にもっといい物件を探すほうが良いですね。
ちなみに、外観から物件のターゲットがわからない場合は、グーグルで物件の名前を入れると間取りが出てくるので、単身者向けかファミリー向けかを判断できます。
まとめ
最近は、物件の流れが早いということと、手間がかかるということで現地調査をろくにしない大家さんが増えていますが、それでは後々公開することになるかもしれません。
不動産は高額な買い物ですので、多少の手間をかけてでも、確認しましょう。
そのためには、まずはしっかり現地調査前の事前準備を行いましょう。実際の現地調査では、外観の印象とクラック、内観の印象を確認します。加えて、最寄り駅からのルートと、物件周辺の環境をチェックします。これらを行い、いい物件を選ぶための選球眼を養いましょう。
