一般的に、不動産を行う場合は頭金を入れる場合が多いですが、「いくら必要なのか？」、「いくら用意すべきなのか？」という部分は気になります。
また、自己資金をできるだけ減らすために、頭金なし(フルローン)で物件を購入したい人もいると思います。頭金0円でもフルローンで融資を受けることはできますが、いくつか中点もあります。
この記事ではこれらの疑問を解消し、頭金についての実践的な考え方、不動産投資のリスクや利益、頭金0円で融資を受ける方法について解説します。
アパートローンで必要な頭金について
不動産を購入する場合は、多くの場合、銀行から借り入れを行います。
その際、物件価格の一部分を自己資金として手出しすることが多いのですが、その手出しを頭金と言います。
物件価格に対する頭金の割合
頭金の必要額は銀行にもよりますが、物件価格の10%～30%程度が多いです。
このパーセンテージは、融資を受ける投資家の属性と、銀行の判断によるところが大きく、投資家の属性が良いほど頭金の割合が小さくなります。
頭金はなぜ属性に反比例するのか？
頭金が少ないと、それだけ銀行からの借り入れが多くなります。
そのため、用意する自己資金の額が減り、「投資を始めやすい」、「投資効率が良くなる(ROIが高い※1)」というメリットがあります。
一方、デメリットとして借り入れ元本が増えるため、毎月の返済額が増えてキャッシュフローが悪化します。キャッシュフローが悪化すると収益性が落ちますし、空室をはじめとする様々なリスクに対して脆弱になります。
銀行としては、貸したお金を金利付きで返してほしいわけですから、貸した物件の運営が立ち行かなくなってしまって、破産することは避けたいわけです。
空室などで赤字になった場合、属性の良い人(収入や資産が多い人、安定している人)は、手持ちのキャッシュを使って返済が可能です。
しかし、属性の低い人はそもそも現金を持っていない場合があるので、返済が焦げ付く可能性が出てきます。銀行はこのリスクをできるだけ減らすために、毎月の返済額を抑えるため、頭金を多く要求するわけですね。
※1 ROIとは…
Return on Investmentのことで、年間のキャッシュフロー/初期投資額 で計算する。初期費用は、頭金と税金などの初期費用の輪である。
頭金はいくら必要？
頭金については、投資家の状況や考え方、その時々の銀行の方針にもよるので一概には言えませんが、下記に代表的なケースをいくつかまとめましたので、参考にしてみてください。
資金が潤沢にあり、リスクをとってもいい場合
手元の資金が潤沢にあり、リスクをとってもいいと考えているタイプ(投資効率重視)は、出来るだけ自己資金を抑えましょう。
銀行が90%融資してくれるならその条件でローンを組み、銀行がフルローンも可と言うならフルローンで融資を受けましょう。(フルローンについては後述)
資金が潤沢であれば、多少のリスクは全然平気ですので、毎月のキャッシュフローにあまり余裕が無くても問題になりません。また、いつでも早期返済によって元本を減らしキャッシュフローを改善できますから、リスクコントロールが十分にできる状態です。
資金が潤沢にあるが、リスクを取りたくない場合
資金が潤沢にあるのにリスクを取りたくないというのは、慎重で良いことのように思えますが、投資効率が悪く物件を買う速度が落ちるというデメリットもあります。
リスクを取りたくない場合、一般的には返済比率(※2)が50%以下であればそこそこ安全とされるので、この値を目安に頭金の額を考えればよいです。
ちなみに、返済比率が40%以下なら、よっぽどのこと(一気に退去されるなど)が無い限りは安全な領域です。
※2 返済比率とは…キャッシュフローに対する返済額(元本＋利息)の割合のこと。
例えば、月々のキャッシュフローが50万円で、月の返済額が25万円の場合は、25÷50=50%となる。
「100%-返済比率-その他経費の割合」の値が大きいと、その分キャッシュフローが増え、余裕が出てくる。
上記は月ベースの例だが、年間ベースでも考え方は同じ。
資金が少なく、リスクを取ってもいいと考えている場合
これは、これから不動産投資をはじめるサラリーマン投資家に多いでしょう。
資金が少ない場合は、そもそも不動産投資を始めることが難しいのですが、勤めている会社が上場企業や公務員の場合には、その属性を銀行が評価して融資してくれる場合があります。その評価によってはフルローンも可能です。
サラリーマンでリスクをとってもいいと考えている場合は、融資を受けて物件を購入すべきです。なぜなら、不動産投資は、たしかにリスクはあるのですが、物件次第ではそのリスクが顕在化せずに安全に経営できる場合も多いからです。
たとえ返済比率が高くなったとしても、事前のシミュレーションでキャッシュフローが赤字にならなければ物件を購入してもよいでしょう。
頭金が少ないと返済額が増えるため、キャッシュが溜まる速度は遅くなるのですが、それでも銀行のお金を使って収益を多少増やせるなら御の字と考えます。
ただし、物件選びには注意が必要です。空室リスクなどが高そうな物件選びは避け、できるだけ都心で見た目や内装が悪くなさそうな、集客に困らず安全運転が見込める物件にすべきです。
資金が少なく、リスクを取りたくない場合
これは慎重派のサラリーマンに多いタイプですが、このタイプはある程度の頭金を投入し、返済比率を下げたうえで投資を行うべきなので、まずは貯金して頭金をためるべきです。
物件はすぐほしいけどリスクはとりたくないというのは、現実的な思考ではありません。不動産投資のリスクは、頭金を投入することである程度減らしていけるので、リスクを取りたくないなら、一旦物件を買うのを中止して頭金をためるべきです。
頭金0円でフルローンは組めるのか？
手持ちのキャッシュが少ない場合でもすぐに物件を購入し収入を増やしたい人もいるでしょう。そういった方々におすすめなのがフルローンでの購入です。
フルローンとはその名の通り、物件価格を満額融資してもらうことです。
フルローンによって手持ちが少なくても物件を購入できますし、手出しが少ないので投資効率も非常に良くなります。ただ、反面、返済比率はかなり大きくなるため、キャッシュフローが少なく場合によっては空室に耐え切れないリスクが出てきます。
そのため、空室が出てもすぐに埋まる物件を選ぶか、すぐに埋めるノウハウを持っていなければなりません。また、修繕などを行うと赤字になる可能性があるため、しばらく修繕の必要が無い物件を選ぶ必要もあります。
ただし、フルローンは誰でも受けられるわけではありません。多くの銀行でだいたい共通していますが、ある程度属性の良いサラリーマンや公務員のみです。
フルローンは何回か説明した通り、キャッシュフローが悪化するので、何かあった時に赤字になりやすいリスクがあります。つまり、銀行から見ると返済が滞るリスクがあるので、手出しでの返済能力がある人に限られます。
しかし、個人事業主でも貯金が潤沢にあればフルローンを使える可能性があるため、銀行に聞いてみても良いでしょう。
ローンを組む際の費用に注意
ローンを組む際には、頭金以外にも初期費用がかかります。初期費用は以下のとおりです。
- 不動産取得税
- 保険料
- 仲介手数料
- 登記費用
物件にもよりますが、例えば、1000万円程度の物件であれば、80～100万円程度の金額です。
これら初期費用があることを忘れていて「お金を準備できない！」となると大変ですので、頭金と併せて、あらかじめ用意しておきましょう。
また、裏ワザに近いですが、この初期費用も全額ローンにする方法があります。銀行は初期費用に対しては融資は行いませんので基本的には銀行は使いません。
その裏ワザというのがバックアップローンというものです。これはイメージ的にはカードローンに近く、金利は5%～、返済期間は～10年程度です。
ただし、このバックアップローンを受ける場合は、このローンの返済額も家賃でペイできることが大前提です。また、キャッシュフローが悪化するので、リスクにも耐えられる物件であることも大事になってきます。
